Calculadora de amortización anticipada: ¿reducir cuota o plazo?

Cómo usar la calculadora de amortización anticipada

Necesitas tres datos que vienen en el último recibo o en el cuadro de amortización de la banca online: el capital pendiente (no lo que pediste al principio), los años que te quedan y el TIN que pagas ahora. Luego escribe lo que quieres adelantar. Si piensas meter algo más cada año, por ejemplo la paga extra de verano, ponlo en la segunda casilla y la calculadora lo aplica al cumplir cada año desde hoy.

La parte de la comisión es lo que la mayoría de simuladores se salta. Elige si firmaste antes o después del 16 de junio de 2019, cuántos años han pasado y el porcentaje que pone tu escritura en la cláusula de reembolso anticipado. La calculadora aplica el tope legal que te corresponde en cada momento y te enseña el ahorro ya descontada esa comisión. Si no sabes qué pone tu escritura, deja el 2 % en una fija: es el máximo y así te pones en el peor caso.

Qué hace exactamente con tus números

Resta el dinero adelantado al capital pendiente y rehace el cuadro con el sistema francés, el que usan casi todas las hipotecas en España. La cuota sale de la fórmula de siempre, cuota = C × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), con C el capital, r el TIN entre 12 y n los meses.

Si reduces cuota, vuelve a aplicar la fórmula con el capital nuevo y los mismos meses, y lo repite cada vez que haces una aportación anual. Si reduces plazo, mantiene la cuota de ahora y va contando meses hasta que la deuda llega a cero; la última cuota suele ser más pequeña. El ahorro es la diferencia entre los intereses que te quedaban sin hacer nada y los que pagas después. Para la "rentabilidad equivalente" divide tu TIN entre 0,81, porque los rendimientos del ahorro pagan un 19 % de IRPF en el primer tramo: es lo que tendría que darte otra inversión para dejarte lo mismo que te ahorra la hipoteca.

Los supuestos, para que no haya sorpresas: el tipo no cambia hasta el final (en una variable, repite la cuenta con un punto más y uno menos), la aportación anual va siempre a la misma opción que la principal, y la comisión se calcula al máximo que permite la ley o tu escritura, lo que sea menor.

Un ejemplo con números redondos

Pongamos que firmaste hace cinco años 180.000 € a 25 años al 3 % fijo. Hoy debes 153.910 €, te quedan 240 cuotas de 853,58 € y, si no haces nada, por delante tienes 50.949 € de intereses. Metes 15.000 €.

Reduciendo plazo sigues pagando 853,58 € pero terminas 30 meses antes, y te ahorras 11.307 € de intereses. Reduciendo cuota, la cuota baja a 770,39 € y el ahorro se queda en 4.966 €. Con la comisión máxima de una fija en sus diez primeros años, el 2 % de 15.000 €, el banco te podría cobrar 300 €. Ni así cambia nada: reducir plazo te deja más de 11.000 € netos.

Si además adelantas 2.000 € cada año, la cosa se pone seria. Reduciendo plazo acabas la hipoteca en 14 años en vez de 20 y te ahorras 19.364 € de intereses, con unos 746 € de comisión como mucho en todo el periodo. Es el escenario que mejor explica por qué amortizar poco y a menudo funciona.

Mi opinión: cuándo usaría cada opción

Si la cuota te la pagas sin agobio y la hipoteca es fija, reduce plazo. Ahorras más con el mismo dinero y te obliga a seguir devolviendo al ritmo de antes. La explicación larga de por qué el plazo siempre "gana", y en qué se engaña la comparación, está en el artículo sobre amortizar hipoteca en cuota o en plazo.

Bajaría la cuota en dos casos: si la cuota pasa del 30-35 % de lo que entra en casa, o si la hipoteca es variable. El Euríbor a un año cerró octubre de 2026 en el 3,239 %, según el Banco de España, cuando en enero rondaba el 2,2 %. Si en tu próxima revisión sube, tener la cuota más baja amortigua el golpe.

Y una regla que no me salto: no amortizaría nunca quedándome sin tres a seis meses de gastos a mano. Lo que metes en la hipoteca no vuelve si se rompe el coche.

La comisión: lo que dice la ley

El artículo 23 de la Ley 5/2019 permite amortizar en cualquier momento, con un preaviso máximo de un mes si lo pone el contrato, y deja al banco cobrar solo en estos casos. En variable, hasta el 0,25 % los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros (son alternativas, una u otra según tu escritura) y nada después. En fija, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % desde entonces. Y en todos los casos solo si el banco tiene una pérdida financiera, calculada con el índice que figura en el contrato, y nunca por encima de esa pérdida. En una fija firmada cuando los tipos estaban en mínimos, lo normal es que no haya pérdida y no te cobren nada. Si te cobran, pide el cálculo por escrito.

En hipotecas anteriores a junio de 2019, en variable el tope es el 0,5 % los cinco primeros años y el 0,25 % después. En fija manda lo que diga tu escritura, que puede llevar además una compensación por riesgo de tipo de interés. Si la tuya es mixta, mira en la escritura cómo trata el tramo fijo antes de fiarte del cálculo.

Antes de amortizar, el banco te tiene que dar en tres días hábiles la información con las consecuencias. Úsala para contrastar estos números.

Dos cosas que conviene revisar después

Si tienes un seguro de vida vinculado, tras amortizar puede que estés asegurando una deuda que ya no existe. Mira cómo ajustarlo en cambiar el seguro de vida de la hipoteca. Y si quieres ver el cuadro completo mes a mes con el capital que te queda, mételo en la calculadora de hipoteca. Si todavía estás eligiendo modalidad, el artículo de hipoteca fija, variable o mixta te sirve para comparar.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el ahorro de una amortización anticipada?

Se resta al capital pendiente lo que adelantas y se rehace el cuadro de amortización: o con la misma cuota hasta que la deuda llega a cero (reducir plazo) o con una cuota nueva para los mismos meses (reducir cuota). El ahorro es la diferencia entre los intereses que te quedaban por pagar sin amortizar y los que pagas después.

¿Cuánto ahorro si amortizo 15.000 euros de mi hipoteca?

Depende del tipo y de lo que te quede. Con 153.910 euros pendientes al 3 % y 20 años por delante, adelantar 15.000 euros ahorra 11.307 euros de intereses reduciendo plazo (30 cuotas menos) y 4.966 euros reduciendo cuota (la cuota baja de 853,58 a 770,39 euros).

¿Qué comisión me pueden cobrar por amortizar anticipadamente?

En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, en variable hasta el 0,25 % del capital adelantado los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros, y nada después; en fija, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % a partir de ahí. Solo si el banco tiene una pérdida financiera y nunca por encima de ella.

¿Es mejor amortizar o invertir el dinero?

Amortizar te da exactamente el tipo de tu hipoteca, sin riesgo y sin impuestos. Como los rendimientos del ahorro tributan al 19 % en el primer tramo, con una hipoteca al 3 % una inversión tendría que rendir más de un 3,7 % bruto para dejarte lo mismo, y con riesgo.

¿Sirve la calculadora para una hipoteca variable?

Sí, pero supone que el tipo actual se mantiene hasta el final. En una variable el ahorro real será mayor si el Euríbor sube y menor si baja, así que repite el cálculo con un tipo un punto más alto y otro un punto más bajo.

Fuentes

• BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 23, reembolso anticipado)
• BOE: Ley 41/2007 (compensación por desistimiento en hipotecas anteriores a 2019)
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: amortización parcial anticipada
• Banco de España: simulador de préstamo con amortización anticipada
• Banco de España: Euríbor a un año de octubre de 2026 (nota de 3 de noviembre de 2026)

Aviso: los resultados son estimaciones orientativas calculadas con los datos que introduces y con el supuesto de que el tipo de interés no cambia. La comisión mostrada es el máximo posible, no lo que te cobrarán seguro. No es una oferta ni asesoramiento financiero: confirma las cifras con la información de reembolso anticipado que te entregue tu banco antes de dar la orden.