Calculadora de hipoteca: cuota, intereses y cuadro de amortización
Pon el importe, el plazo y el tipo de interés y verás al momento la cuota mensual, lo que pagarás de intereses y cómo baja la deuda año a año. Si es variable o mixta, elige el Euríbor y mira cuánto cambia la cuota en la revisión.
Datos de la hipoteca
Qué pagas en total
Cuadro de amortización
| Año | Cuota | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
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En la vista por años, la columna "Cuota" es la cuota mensual de ese año (si cambia a mitad de año, la del último mes) y las demás columnas suman los doce meses.
Fija, variable y mixta con tres Euríbor distintos
Usa el importe, el plazo y los tipos de la primera pestaña (los de las tres modalidades, aunque solo tengas una seleccionada). Para cada Euríbor se supone que se queda en ese valor desde la primera revisión hasta el final.
| Euríbor supuesto | Cuota fija | Cuota variable tras revisión | Cuota mixta en tramo variable | Intereses fija | Intereses variable | Intereses mixta |
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Cómo usar esta calculadora de hipoteca
Mete el importe que vas a pedir (no el precio del piso), el plazo en años y el TIN que te ofrecen. Con eso ya tienes la cuota mensual, los intereses de toda la vida del préstamo y el cuadro de amortización completo, mes a mes si quieres. El precio de la vivienda solo sirve para decirte qué porcentaje te financian y cuánto pones tú de ahorro.
Si la oferta es variable o mixta, la cuota del primer año engaña. Por eso la calculadora te pide el Euríbor que supones a partir de la revisión y te enseña la cuota que tendrías entonces, que es la que de verdad vas a pagar durante años. Y si metes tus ingresos netos, te dice qué parte del sueldo se come la hipoteca con la cuota más alta del escenario, no con la más bonita.
La fórmula de la cuota, sin misterio
Casi todas las hipotecas en España usan el sistema francés: pagas la misma cuota mientras no cambia el tipo, y dentro de esa cuota cada mes va un poco menos de intereses y un poco más de capital. La cuota sale de esta fórmula:
Cuota = C × r / (1 − (1 + r)−n), donde C es el capital pendiente, r el TIN anual entre 12 (en tanto por uno) y n los meses que quedan.
En una variable o una mixta, cada vez que el tipo cambia la calculadora vuelve a aplicar la fórmula con el capital que queda y los meses que faltan. Es lo mismo que hace el banco en cada revisión. Si el TIN es 0, la cuota es simplemente el capital entre los meses. Y si el Euríbor fuese negativo y el tipo resultante también, se cuenta como 0 %, porque la Ley 5/2019 no permite que el interés salga negativo (tampoco que haya cláusula suelo).
Ejemplo: 180.000 € a 25 años
Pongamos una pareja que compra un piso de 225.000 € y pide 180.000 €, el 80 %. Al 3 % fijo, la cuota es de 853,58 € durante 300 meses y acaban pagando 76.074 € de intereses. Es decir, por cada 100 € que les presta el banco devuelven unos 142.
Si en vez de eso firman una variable al 2,50 % el primer año y luego Euríbor + 0,75 %, empiezan pagando 807,51 €. Con el Euríbor en el 3,24 % (más o menos donde está ahora), en la primera revisión la cuota sube a 943,90 €. Son 136 € más al mes, y en 25 años los intereses llegan a 101.534 €, unos 25.500 € más que con la fija.
Con esos tipos, la variable solo gana a la fija si el Euríbor medio desde el segundo año se queda por debajo del 2,29 %. Ese número es lo que te da la segunda pestaña con tus propias ofertas, y para mí es el dato más útil de toda la página: si para que la variable compense hace falta que el Euríbor baje casi un punto y se quede ahí veinte años, la decisión está bastante clara. Lo tienes explicado con más calma en el artículo sobre hipoteca fija, variable o mixta.
Qué Euríbor poner
El Euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 con una media del 3,247 %, después de que el BCE subiera los tipos, y el dato provisional de octubre está en el 3,235 %. A principios de año estaba en el 2,2 %. Te dejo por defecto un 3,24 %, pero no te quedes solo con eso: la comparación prueba también con un punto más y un punto menos. Si la cuota del escenario alto no la puedes pagar sin agobios, la variable no es para ti, por mucho que el primer año salga más barata.
Lo que esta calculadora no incluye
Trabaja con el TIN. No mete el seguro de vida ni el de hogar que te pide el banco para bonificar, ni comisiones, ni la tasación. Todo eso aparece en la TAE de la FEIN, el documento que el banco te tiene que entregar antes de firmar. Tampoco cuenta los gastos de compra (impuestos, notaría de la compraventa, registro), que según la comunidad suelen ir de un 6 % a un 12 % del precio (casi todo es el ITP o el IVA) y salen de tu bolsillo, no de la hipoteca. En un piso de segunda mano de 200.000 € en Valencia rondan los 19.800 €. Qué parte paga el banco y qué parte pagas tú está en nuestro artículo de gastos de hipoteca.
Y una cosa más que se suele olvidar: la hipoteca no vive sola. Si en casa también hay un coche financiado, súmalo en "otras cuotas" o calcula antes con la calculadora del coste real del coche lo que te cuesta al mes de verdad.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con el sistema francés: cuota = capital × r / (1 − (1 + r)−n), donde r es el TIN anual dividido entre 12 y n el número de meses que quedan. En una hipoteca variable o mixta la fórmula se vuelve a aplicar en cada revisión con el capital pendiente, los meses que faltan y el nuevo tipo.
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 180.000 euros a 25 años?
Al 3 % fijo, 853,58 euros al mes, y en total se pagan 76.074 euros de intereses. En variable a Euríbor + 0,75 % con el Euríbor en el 3,24 %, la cuota pasa de 807,51 euros el primer año a 943,90 euros tras la primera revisión.
¿Qué Euríbor uso para simular una hipoteca variable?
Como punto de partida, el último dato mensual: 3,247 % en septiembre de 2026 y 3,235 % provisional en octubre. Después repite la simulación con un punto más y un punto menos, que es lo que hace la pestaña de comparación, porque nadie sabe qué Euríbor habrá dentro de diez años.
¿Qué porcentaje de mis ingresos puede ser la cuota de la hipoteca?
No hay un límite legal. Los bancos suelen mirar que la cuota, sumada a otras deudas, no pase de un 30-35 % de los ingresos netos del hogar. La calculadora te enseña ese porcentaje con la cuota más alta que tendrías según el escenario.
¿La calculadora incluye seguros, comisiones y gastos?
No. Calcula la cuota y los intereses con el TIN. Los seguros vinculados, las comisiones y los gastos de compra van aparte y se reflejan en la TAE de la FEIN que te entregue el banco.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: la cuota hipotecaria
- Banco de España: tipos de interés oficiales de referencia (Euríbor mensual)
- Banco de España: simulador de préstamo hipotecario o personal
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Aviso: los resultados son estimaciones orientativas calculadas con los datos que introduces y con el supuesto de que el Euríbor se queda fijo tras la revisión. No son una oferta ni asesoramiento financiero. La cuota real depende de las condiciones de cada banco: compruébala siempre en la FEIN antes de firmar.