Gastos de hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú

Desde el 16 de junio de 2019, el banco paga casi todos los gastos de constituir la hipoteca: la notaría de la escritura del préstamo, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. A ti te tocan la tasación y las copias de la escritura que pidas. Lo que sigue siendo tuyo, y es lo gordo, son los gastos de la compra de la vivienda, empezando por el ITP o el IVA.

Esa última frase es la que mucha gente no ve venir. "Ahora los gastos los paga el banco" se ha repetido tanto que hay quien cree que con la entrada le basta. La Ley 5/2019 cambió quién paga la hipoteca, no quién paga la casa.

Qué gastos de la hipoteca paga el banco y cuáles pagas tú

El reparto está en el artículo 14 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El impuesto ya había cambiado unos meses antes: el Real Decreto-ley 17/2018 convirtió al banco en quien paga el AJD de la escritura de hipoteca desde el 10 de noviembre de 2018. Y el banco no puede pactar otra cosa contigo.

Lo del AJD no es calderilla. Este impuesto no se calcula sobre lo que pides prestado sino sobre la responsabilidad hipotecaria, que suma el capital, los intereses de demora y las costas, y suele quedar bastante por encima del préstamo. Con una responsabilidad de 200.000 € y el tipo general del 1,4 % que aplica la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026, son 2.800 €, un impuesto que hasta noviembre de 2018 pagaba el cliente.

La tasación es tuya, pero tienes margen. No hace falta aceptar la tasadora que te propone el banco: puedes encargarla tú a cualquier sociedad homologada por el Banco de España, y si está en vigor el banco tiene que aceptarla.

Y un detalle que casi nadie sabe: antes de firmar tienes que ir al notario una primera vez, como mínimo un día antes, para que compruebe que has recibido la FEIN y el resto de documentos con 10 días naturales de antelación y te haga unas preguntas. De ahí sale un acta. Esa visita no te la pueden cobrar.

Cuánto dinero necesitas de verdad para comprar con hipoteca

Pongamos un piso de segunda mano en Valencia por 200.000 €, para vivir en él, con una hipoteca de 160.000 € (el 80 % del precio, que es lo que suele financiar el banco). Compras en solitario, tienes más de 35 años y no entras en ningún tipo reducido.

Lo que pagas tú sale así:

Los gastos sin contar la entrada son 19.800 €, casi un 10 % del precio. Y de esos, el 91 % es el impuesto. La notaría y el registro de la compraventa siguen arancel y dependen del precio y de cuántos folios tenga la escritura: para una compra de este tamaño se suelen mover entre 600 y 1.200 € la notaría y entre 400 y 800 € el registro, así que he puesto valores intermedios.

Si el mismo piso lo compra alguien de menos de 35 años que cumple los requisitos de renta para el tipo reducido valenciano, el ITP baja al 8 % (al 6 % si el piso vale 180.000 € o menos), y ahí sí se nota: 2.000 € menos en el primer caso. Si la vivienda es nueva, cambia todo, porque en lugar de ITP pagas un 10 % de IVA al promotor más el AJD de la compra.

Mi regla para no llevarte sustos: cuenta con tener ahorrado el 30 % del precio, o algo más si tu comunidad tiene el ITP alto. Con la Ley 5/2019 te ahorras unos miles de euros respecto a 2018, pero el agujero gordo sigue siendo Hacienda.

Donde todavía te pueden colar algo

Los bancos no se han vuelto generosos: han movido el coste a otros sitios, y es legal. Fíjate en tres.

El primero es la comisión de apertura. Sigue permitida, pero la ley obliga a que se cobre una sola vez y englobe todo el estudio, la tramitación y la concesión. Si en la oferta aparece además una "comisión de estudio" o algo parecido, pregunta. Hay bancos que no cobran apertura y otros que piden el 0,5 % o el 1 %: en un préstamo de 160.000 €, ese 0,5 % son 800 €.

El segundo, el tipo de interés. Parte de lo que el banco paga en gastos lo recupera con unas décimas más de diferencial o con productos vinculados para conseguir la bonificación. Por eso hay que comparar ofertas por la TAE, que incluye los costes que asumes tú, y no solo por el TIN. Si estás entre fija y variable, en el artículo sobre cómo elegir hipoteca fija, variable o mixta tienes las cuentas con el Euríbor actual.

El tercero es la provisión de fondos. Antes de firmar, la gestoría suele pedirte que dejes dinero en la cuenta para pagar impuestos e inscripciones. Es normal, porque el ITP de la compra lo tienes que pagar tú. Lo que no es normal es que de ahí se cobren conceptos de la hipoteca. Si la misma gestoría tramita la compraventa, la parte de la compraventa sí puede ir a tu cargo. Pide la factura desglosada y revisa la liquidación final: lo que sobre de la provisión te lo tienen que devolver.

Y un aviso aparte: el seguro de hogar que te exige el banco no es un gasto de la hipoteca, es un contrato tuyo. Puedes contratarlo donde quieras siempre que tenga las coberturas que exige la hipoteca, aunque si renuncias al del banco puedes perder parte de la bonificación. Eso sí, revisa el capital del continente: si se queda corto te pueden aplicar la regla proporcional del seguro de hogar en el primer siniestro.

¿Y si tu hipoteca se firmó antes de 2019?

Entonces lo normal era que la escritura te cargara todos los gastos, y los tribunales han dicho que esa cláusula es abusiva. Tras varias sentencias del Tribunal Supremo, el reparto que se aplica al reclamar es este: el banco te devuelve el registro, la gestoría y la tasación enteros, y la mitad de la notaría. El AJD no, porque en aquella época el obligado al pago era el cliente.

No son cifras enormes, unos cientos de euros por concepto más los intereses legales desde que pagaste, pero son tuyas. En el caso que resolvió el Supremo en su sentencia 35/2021, por ejemplo, el banco tuvo que devolver 226,56 € de registro, 508,20 € de gestoría, 296,53 € de tasación y la mitad de la notaría.

Sobre el plazo, el Supremo considera que la reclamación no empieza a prescribir cuando pagaste, sino cuando hay una sentencia firme que anula la cláusula, salvo que el banco demuestre que pudiste conocer antes que era abusiva. Lo confirmó de nuevo en octubre de 2025. Empieza por una reclamación escrita al servicio de atención al cliente de tu banco con las facturas de entonces; si te dicen que no o no contestan en plazo, puedes ir al Banco de España o a los tribunales.

Mi consejo práctico: guarda todas las facturas de la compra en una carpeta. Te harán falta para la renta si algún día vendes y para comprobar que la liquidación de la gestoría cuadra al céntimo. Y cuando te den la FEIN, busca la línea de gastos a cargo del cliente: si ves algo más que la tasación y las copias, pregunta antes de firmar, no después.

Preguntas frecuentes

¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?

En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción en el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas.

¿La tasación de la hipoteca la paga el comprador?

Sí. La Ley 5/2019 la pone a cargo del cliente. Puedes encargarla tú a una tasadora homologada por el Banco de España, y el banco tiene que aceptarla si está en vigor, aunque luego la revise por su cuenta.

¿Puede el banco cobrarme algo por los gastos que ahora paga él?

No puede repercutírtelos como gastos. Lo que sí puede es cobrar una comisión de apertura, una sola vez y que englobe todo el estudio y la tramitación, o subir algo el tipo de interés. Por eso hay que comparar ofertas por la TAE y no solo por el TIN.

¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca firmada antes de 2019?

En la mayoría de casos, sí. Según la doctrina del Tribunal Supremo, el banco debe devolver el registro, la gestoría, la tasación y la mitad de la notaría. El AJD no se devuelve. El Supremo entiende que el plazo para reclamar empieza a contar desde que hay una sentencia firme que anula la cláusula.

Fuentes

• BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículos 14 y 15)
• BOE: Real Decreto-ley 17/2018, sobre el sujeto pasivo del AJD en las hipotecas
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: qué gastos te toca pagar al contratar una hipoteca
• Guía fiscal: ITP y AJD en la Comunitat Valenciana (Ley 5/2025 de la Generalitat)
• Economist & Jurist: sentencia del Tribunal Supremo 35/2021 sobre gastos hipotecarios
• Legal Today: el Supremo sobre el plazo para reclamar gastos hipotecarios (octubre de 2025)