Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir en 2026

Si la cuota te va justa o no quieres pasarte 25 años mirando el Euríbor, la hipoteca fija es la opción sensata en 2026: con el Euríbor en el 3,247 % de septiembre y fijas alrededor del 3 %, la variable solo te compensa si el índice baja con fuerza y se queda abajo muchos años. La mixta está en medio, y es buena idea solo si piensas amortizar fuerte durante el tramo fijo.

Eso es la respuesta corta. La larga tiene números, porque esta decisión se suele tomar por intuición ("los tipos van a bajar", "mi cuñado tiene variable y le va bien") y luego se paga durante décadas. Abajo tienes las tres fórmulas aplicadas al mismo préstamo, con las cuentas hechas mes a mes.

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca fija, una variable y una mixta?

En una hipoteca fija pagas el mismo tipo de interés, y por tanto la misma cuota, de principio a fin. En una variable el tipo es el Euríbor más un diferencial y se revisa cada seis o doce meses. La mixta combina ambas: unos años a tipo fijo (normalmente entre 5 y 15) y el resto a variable.

Dicho así parece una cuestión de gustos. No lo es. Lo que de verdad estás eligiendo es quién carga con el riesgo de que suban los tipos: en la fija lo asume el banco y te lo cobra por adelantado en forma de tipo algo más alto; en la variable lo asumes tú a cambio de pagar menos si las cosas van bien.

Los límites de compensación de la tabla son los que recoge el Banco de España para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley 5/2019. Ojo con la de la fija: el 2 % es un techo, y el banco solo puede cobrarla si la amortización le supone una pérdida financiera real.

El Euríbor de 2026, en contexto

Quien firmó a principios de año vio un Euríbor que rondaba el 2,2 %. Desde marzo no ha dejado de subir, y en septiembre de 2026 el Banco de España publicó una media mensual del 3,247 %, algo más de un punto por encima de septiembre de 2025 (2,172 %). Ese mismo mes el BCE subió los tipos 25 puntos básicos y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %.

Mientras tanto, la gente ya se ha ido a la fija. Según la estadística de hipotecas del INE de julio de 2026, el 62,3 % de las hipotecas sobre vivienda se firmaron a tipo fijo, con un tipo inicial medio del 3,03 %. Las variables arrancaron de media en el 2,97 %, pero ese es el tipo del primer periodo, que en muchas ofertas va bonificado y fijo durante seis o doce meses. La revisión de después es otra historia.

Nadie sabe dónde estará el Euríbor en 2030, y desconfía de quien te lo asegure. Lo que sí se puede calcular es cuánto ganas o pierdes en cada escenario. Vamos a ello.

180.000 euros a 25 años con las tres fórmulas

Pongamos un préstamo de 180.000 € a 25 años, que es casi exactamente el importe medio que da el INE para julio (180.785 €). Las tres ofertas son supuestas, pero con tipos en la línea de lo que se está firmando:

La fija, al 3,00 % TIN durante los 25 años. La variable, al 2,50 % el primer año y después Euríbor + 0,75 %, con revisión anual. La mixta, al 2,60 % los diez primeros años y Euríbor + 0,90 % los quince siguientes. En las tablas, la cuota con cada Euríbor es la que pagarías desde el segundo año en la variable y desde el año 11 en la mixta.

Para que se pueda comparar, supongo que a partir de la primera revisión el Euríbor se queda quieto en un valor. En la vida real se mueve, claro, pero un valor medio para todo el periodo da una idea muy buena de lo que acabarías pagando. He calculado el cuadro de amortización mes a mes con el sistema francés, recalculando la cuota con el capital pendiente en cada revisión (los criterios que seguimos para estas cuentas están en la página de metodología).

Mira la columna de la variable y fíjate en lo desequilibrada que es la apuesta. Si el Euríbor cae un punto entero y se queda ahí 24 años, te ahorras 1.030 € frente a la fija en todo el préstamo. Unos 43 € al año. Si se queda donde está, pagas 25.735 € más. Y si sube un punto, 54.023 € más, con una cuota que pasa de 807 a 1.043 € en la primera revisión.

Esa asimetría es lo que hace que, con estos tipos, yo no firmaría una variable salvo en casos muy concretos.

El Euríbor a partir del cual compensa cada una

Buscando el punto de equilibrio con las mismas condiciones, la variable iguala a la fija si el Euríbor medio desde el segundo año es del 2,29 %. Por debajo gana la variable; por encima, la fija. Para la mixta el umbral está en un Euríbor medio del 2,75 % entre los años 11 y 25.

Dicho de otra forma: para que la variable te salga mejor, el Euríbor tendría que bajar casi un punto desde donde estaba en septiembre y quedarse ahí, de media, hasta 2050. Puede pasar. Entre 2016 y principios de 2022 estuvo en negativo. Pero también estuvo por encima del 4 % en 2023, y en este ejemplo cada punto de más son unos 100 € al mes de cuota.

Si quieres comparar tus propias ofertas, haz este mismo ejercicio con el TIN y el diferencial que te den: lo que importa no es qué cuota te sale el primer año, sino el Euríbor de equilibrio. Si ese número está muy por debajo del Euríbor actual, la variable te está pidiendo que apuestes a una bajada grande.

Para quién es la fija

Para casi todo el que compra su vivienda habitual a 25 o 30 años con un sueldo normal. Si la cuota de 853 € ya te supone un buen pellizco de lo que entra en casa, no te puedes permitir que en una revisión se convierta en 1.043 €. Esos 190 € al mes de diferencia son la compra de una semana para mucha gente.

La fija también tiene un coste que no aparece en la cuota: la compensación por amortizar antes de tiempo es más alta que en la variable. Si amortizas 20.000 € en el año cinco y el banco puede justificar pérdida, te podrían cobrar hasta 400 € (el 2 %). No es para tanto si lo comparas con el riesgo de tipos que te quitas de encima, pero cuéntalo si piensas amortizar a menudo.

La variable: cuándo sí

Tiene sentido en dos situaciones. Una, si el préstamo es corto (10 o 12 años) o vas a vender en pocos años, porque el riesgo acumulado de una subida es mucho menor. Dos, si tienes un colchón de ahorro que aguanta una subida fuerte de cuota durante años sin apretarte, y aun así crees que el Euríbor va a bajar.

Una cosa a su favor que mucha gente no sabe: desde la Ley 5/2019, una hipoteca variable no puede llevar cláusula suelo. Si el Euríbor baja, la bajada te llega entera (el interés solo tiene el límite de no poder ser negativo).

Y una en contra, que se ve en el ejemplo: la cuota del primer año es la más bonita de todo el préstamo. Compara siempre lo que pagarías después de la primera revisión con el Euríbor del día, no la cuota de bienvenida.

La mixta y su letra pequeña

La mixta es la que mejor sale en la tabla si el Euríbor baja, y en el escenario de que se quede igual pierde menos de 5.500 € frente a la fija en 25 años. Suena a término medio razonable, y en parte lo es. El problema es que los diez años baratos tienen truco: es durante ese tramo cuando más intereses pagas, porque debes más capital, y para cuando llega la parte variable ya has amortizado una buena porción. En el ejemplo, al empezar el año 11 quedan unos 120.000 € pendientes.

Donde la mixta brilla de verdad es si vas a amortizar fuerte durante el tramo fijo. Si a los diez años has bajado la deuda a la mitad de lo previsto, lo que pase con el Euríbor después te afecta mucho menos.

Antes de firmar una, mira tres cosas del tramo variable: el diferencial (a veces es más alto que en una variable pura), si la revisión es semestral o anual, y si las bonificaciones del tramo fijo se mantienen en el variable. Un 2,60 % que pasa a Euríbor + 1,40 % sin bonificar es otra hipoteca.

Qué mirar en la FEIN antes de decidir

La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento que el banco te tiene que entregar con la oferta, y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) lo acompaña con los puntos delicados. Con las dos delante:

1. Busca el TIN de cada tramo y el diferencial de la parte variable, no solo la TAE.
2. Mira cuánto sube el tipo si quitas cada bonificación (nómina, seguro de vida, hogar, tarjeta). En una fija, un 3 % bonificado puede ser un 4 % sin vincular nada.
3. En la FiAE de una variable o una mixta, el banco tiene que mostrar cómo quedaría la cuota en distintos escenarios de tipos. Léelos como si fueran a pasar.
4. Comprueba la compensación por amortización anticipada que aplica a tu tipo y el periodo de revisión.
5. Repite el cálculo de los intereses totales con el Euríbor del día y con un punto más.

Recuerda que tienes derecho a tener toda la documentación al menos diez días naturales antes de firmar y a una visita gratuita al notario que elijas para que te resuelva dudas. Úsala para preguntar por el tramo variable si te vas a la mixta.

Y no mires la hipoteca aislada. Si en casa ya hay un coche financiado, súmalo a la ecuación: con nuestra calculadora del coste real del coche puedes ver cuánto te sale al mes de verdad y si la cuota de la hipoteca sigue siendo cómoda con todo junto.

Si te equivocas: cambiar después

Elegir variable no te ata para siempre. Puedes pasarla a fija con una novación en tu banco o con una subrogación a otro. Según el Banco de España, en hipotecas firmadas desde junio de 2019 la compensación por pasar de variable a fijo es como mucho del 0,05 % los tres primeros años, y cero después. Sobre 150.000 € pendientes, eso son 75 €.

La trampa es el momento. Cuando el Euríbor ya ha subido, las fijas también se han encarecido, y el banco no tiene ninguna obligación de aceptar el cambio. Saltar a la fija cuando ya duele suele salir peor que haberla elegido desde el principio. Al revés también se puede (pasar de fija a variable), pero la compensación es la de la fija y casi nunca sale a cuenta.

Un último consejo, y es el que más dinero ahorra: antes de firmar, pide al banco la oferta en fija y en variable (o mixta) con las mismas bonificaciones y calcula el Euríbor de equilibrio como en el ejemplo. Si para que la variable gane hace falta que el Euríbor baje más de medio punto y se quede ahí 20 años, firma la fija y duerme tranquilo.

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor ahora, hipoteca fija o variable?

Con el Euríbor en el 3,247 % de septiembre de 2026 y fijas en torno al 3 %, la fija suele salir mejor para quien va justo de ingresos o quiere cuota estable. En nuestro ejemplo, la variable solo gana si el Euríbor baja y se queda por debajo del 2,3 % durante casi toda la vida del préstamo.

¿Se puede pasar una hipoteca variable a fija más adelante?

Sí, por novación con tu banco o por subrogación a otro. Según el Banco de España, en hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 la compensación por pasar de variable a fijo está limitada al 0,05 % durante los tres primeros años y es del 0 % después. Aparte están los gastos de notaría y registro, y el banco no está obligado a aceptar.

¿Cuánto cobra el banco si amortizo una hipoteca fija antes de tiempo?

Como máximo un 2 % del capital amortizado durante los diez primeros años y un 1,5 % a partir de entonces, y solo si el banco tiene una pérdida financiera. En las variables el máximo es el 0,25 % los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros, según lo pactado, y nada después.

¿Puede llevar cláusula suelo una hipoteca variable o mixta?

No. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario prohíbe fijar un límite a la baja del tipo de interés en las operaciones a tipo variable, lo que incluye el tramo variable de una mixta. Lo único que se mantiene es que el interés no puede ser negativo.

Fuentes

• Banco de España: Euríbor a 12 meses de septiembre de 2026
• Banco de España: el BCE sube los tipos 25 puntos básicos en septiembre de 2026
• INE: Estadística de Hipotecas, julio de 2026
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: compensación por reembolso anticipado
• BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario