Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o plazo?

Si amortizas parte de la hipoteca, reducir plazo ahorra más intereses que reducir cuota, siempre y con el mismo dinero. Con 15.000 € adelantados en una hipoteca de 180.000 € al 3 %, la diferencia es de más de 6.000 €. Pero ahorrar más intereses no significa que sea lo que te conviene: si vas justo cada mes o tienes la hipoteca a tipo variable, bajar la cuota puede ser la decisión sensata.

¿Qué es amortizar la hipoteca en cuota o en plazo?

Amortizar anticipadamente es devolver al banco parte del capital antes de tiempo. Ese dinero va directo a la deuda pendiente, y luego el banco recalcula el préstamo de una de dos formas: mantiene la cuota y acorta los años que quedan (reducir plazo) o mantiene la fecha final y baja lo que pagas cada mes (reducir cuota).

En los dos casos dejas de pagar intereses sobre el capital que has devuelto. La diferencia está en lo que pasa después con el resto.

15.000 euros adelantados: las cuentas de verdad

Pongamos una hipoteca de 180.000 € a 25 años a tipo fijo del 3 %, la misma que usamos en el artículo sobre hipoteca fija, variable o mixta. La cuota sale en 853,58 € al mes. Han pasado cinco años, te quedan 240 cuotas y debes 153.909,86 €. Si no haces nada, en esos 20 años te quedan por pagar 50.949 € de intereses.

Ahora te entra un dinero (una herencia pequeña, un finiquito, lo que sea) y metes 15.000 € a la hipoteca. La deuda baja a 138.909,86 €. Esto es lo que pasa con cada opción:

Reduciendo cuota pagas 83,19 € menos al mes y terminas en la misma fecha. Reduciendo plazo sigues pagando lo mismo, pero quitas dos años y medio de hipoteca (30 cuotas) y la última es de solo 154 €.

Dicho de otra forma: cada euro que adelantas te ahorra unos 0,75 € de intereses si reduces plazo y unos 0,33 € si reduces cuota. Con la tabla delante, parece que no hay discusión.

Para tu caso, mete en la calculadora de hipoteca el capital que te quedaría, los años y tu tipo.

Por qué el plazo gana y por qué eso engaña un poco

Aquí viene lo que casi nadie explica. Reducir plazo no ahorra más por arte de magia: ahorra más porque sigues pagando 83,19 € al mes de capital que en la otra opción te quedarías en el bolsillo. Más capital devuelto antes, menos intereses.

Si reduces cuota y esos 83 € los metes cada mes en la cuenta, al cabo de unos años tendrás un colchón. Y si ese colchón lo vas usando para hacer otra amortización parcial cada cierto tiempo, acabas muy cerca del resultado de reducir plazo, con una ventaja: el dinero ha estado disponible por si pasaba algo.

Ahora, seamos realistas. Esos 83 € no suelen acabar en una cuenta aparte. Acaban en la compra, en la gasolina y en las vacaciones. Si sabes que te pasa eso (y a la mayoría nos pasa), reducir plazo es la forma de obligarte a ahorrar, y el ahorro de intereses es real.

Por eso mi postura es esta: si la cuota actual te la puedes pagar sin agobios, reduce plazo. La comparación "justa" con la otra opción solo vale si de verdad vas a ser disciplinado con la diferencia.

Cuándo bajaría la cuota sin pensarlo

Hay situaciones en las que reducir plazo es mal negocio aunque la tabla diga lo contrario.

La primera, si la cuota se te come más de un tercio de lo que entra en casa. La referencia que manejan los propios bancos al dar una hipoteca es no pasar del 30-35 % de los ingresos en deudas, y si estás por encima, cualquier imprevisto (una avería, un mes sin horas extra) te deja sin aire. Bajar la cuota es comprar tranquilidad, y eso también vale dinero.

La segunda, si tu hipoteca es variable. El Euríbor a un año cerró octubre de 2026 en torno al 3,24 %, cuando a principios de año rondaba el 2,2 %. Con un diferencial de 0,75 puntos, una variable está ahora cerca del 4 %. Si en la próxima revisión te sube, haber bajado antes la cuota amortigua el golpe. Reducir plazo, en cambio, te deja la cuota alta y expuesta a la subida.

La tercera es la edad, aunque aquí juega al revés: con 55 años y 20 de hipoteca por delante, acorta plazo para no llegar a la jubilación con cuotas. Con 32 y niños en camino, la flexibilidad suele pesar más.

Y un caso que conviene mirar aparte: la deducción por vivienda habitual. Si compraste antes del 1 de enero de 2013 y te la sigues aplicando en la renta, la base máxima es de 9.040 € al año entre capital, intereses y gastos del préstamo. En el ejemplo, las cuotas ya suman 10.243 € al año, así que lo que amortizas de más no te desgrava ni un euro. Si tus cuotas no llegan a esa cifra, amortizar hasta completarla cada diciembre sí tiene premio fiscal.

Antes de mandar nada al banco, piensa que lo que metes en la hipoteca no lo recuperas salvo pidiendo otro préstamo. Yo no amortizaría nunca dejándome menos de tres a seis meses de gastos a mano.

Y la otra comparación que hay que hacer: amortizar te "renta" exactamente el tipo de tu hipoteca, sin riesgo y sin pagar impuestos. Para que otra cosa te compense más, en una hipoteca al 3 % tendrías que sacarle más de un 3,7 % bruto, porque los rendimientos del ahorro tributan al 19 % en el primer tramo.

¿Cuánto te cobra el banco por amortizar parte de la hipoteca?

Depende de cuándo firmaste y de si es fija o variable. Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el artículo 23 de la Ley 5/2019 pone estos topes sobre el capital que adelantas:

En el ejemplo de los 15.000 €, el tope en una fija serían 300 €. En una variable, 37,50 € como mucho durante los tres primeros años. Ni con la comisión máxima de la fija cambia la decisión: ahorras 11.307 € de intereses.

Ojo con un detalle que suele pasarse por alto. Ese porcentaje es un techo, no una tarifa: el banco solo puede cobrarlo si amortizar le causa una pérdida financiera, y nunca por encima de esa pérdida. En la fija, la ley la calcula comparando el capital pendiente con el valor de mercado del préstamo, usando un índice de referencia que tiene que figurar en tu contrato. Si los tipos de mercado han subido desde que firmaste (es lo que puede pasar con fijas firmadas en 2020 o 2021, cuando los tipos estaban en mínimos), lo normal es que no haya pérdida. Si te cobran, pide el cálculo por escrito.

El contrato puede exigirte avisar antes, pero ese preaviso no puede pasar de un mes. En muchos bancos la amortización parcial se hace desde la banca online o en la oficina sin pasar por notario, y en la misma orden marcas si quieres reducir cuota o plazo. Si tu escritura aplica una opción por defecto, revisa la cláusula de amortización anticipada antes de confirmar. Luego guarda el justificante y el cuadro de amortización nuevo.

Si tienes un seguro de vida vinculado, mira también su capital asegurado, porque tras amortizar puedes estar pagando cobertura por una deuda que ya no tienes. Lo explicamos en cambiar el seguro de vida de la hipoteca.

Mi consejo práctico: antes de amortizar, pide al banco el cuadro de amortización simulado de las dos opciones; muchos lo enseñan en la propia banca online antes de confirmar. Ponlos uno al lado del otro y mira dos números: cuánto pagas cada mes y en qué fecha terminas. Si la cuota no te aprieta, quédate con la fecha.

Preguntas frecuentes

¿Qué ahorra más, amortizar en cuota o en plazo?

Reducir plazo ahorra siempre más intereses con el mismo dinero, porque sigues pagando la cuota de antes y el capital baja más deprisa. En una hipoteca de 180.000 € al 3 % a 25 años, adelantar 15.000 € en el año cinco ahorra 11.307 € reduciendo plazo y 4.966 € reduciendo cuota.

¿Cuánto me pueden cobrar por amortizar parte de la hipoteca?

En hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, en variable como máximo el 0,25 % del capital adelantado los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros, según lo pactado, y nada después. En fija, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % después. En ambos casos, solo si el banco sufre una pérdida financiera y nunca por encima de ella.

¿Quién decide si se reduce la cuota o el plazo?

Lo marca la cláusula de amortización anticipada de tu escritura. Lo habitual es que te dejen elegir, pero hay contratos que aplican una opción por defecto si no dices nada. Indícalo siempre por escrito en la orden de amortización.

¿Compensa amortizar si tengo la deducción por vivienda de antes de 2013?

Solo hasta llegar a 9.040 € pagados al año entre capital, intereses y gastos del préstamo, que es la base máxima de la deducción. Si tus cuotas ya suman eso, lo que amortices de más no te desgrava nada en la renta.

Fuentes

• BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 23, reembolso anticipado)
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: amortización parcial anticipada
• Banco de España: simulador de préstamo con amortización anticipada
• Banco de España: nota sobre el Euríbor a un año (2026)
• Agencia Tributaria: deducción por vivienda habitual, régimen transitorio y base máxima