Revisión de la hipoteca con el Euríbor: cuánto sube

En la revisión de la hipoteca, el banco coge el Euríbor del mes que marca tu escritura (casi siempre el último publicado en el BOE), le suma tu diferencial y recalcula la cuota con lo que te queda por pagar. Con el Euríbor de octubre de 2026 en el 3,239 %, una revisión anual sube unos 88 € al mes a quien debe 160.000 € a 22 años. Y hay una regla rápida para hacer tu cuenta sin calculadora: cada décima de Euríbor son unos 5 € al mes por cada 100.000 € que debas.

Abajo tienes de dónde sale esa regla y qué mes te aplican, que es donde más gente se pierde.

¿Qué es el Euríbor?

El Euríbor es el tipo de interés medio al que se prestan dinero los bancos de la zona euro a plazos de una semana a un año. Lo calcula cada día hábil el European Money Markets Institute (EMMI) con las operaciones que declaran un grupo de bancos. Para las hipotecas se usa la media mensual del plazo a un año, que el Banco de España publica en el BOE.

Tu banco no decide el Euríbor y tampoco puede inventarse otro índice: la Ley 5/2019 exige que sea objetivo, verificable y calculado sin que el prestamista pueda influir. Lo que sí decide el banco, al firmar, es tu diferencial. Ese número se queda fijo toda la vida del préstamo (salvo bonificaciones) y es el que separa una buena hipoteca de una mala.

El Euríbor a un año ha pasado del 2,187 % de octubre de 2025 al 3,239 % de octubre de 2026, con el BCE subiendo tipos en septiembre y dejando la facilidad de depósito en el 2,50 % en su reunión del 29 de octubre. Si tienes variable, este año la revisión no viene de buenas.

Qué Euríbor te aplican en la revisión

Aquí está la duda que más se repite, y la respuesta no está en internet: está en tu escritura. Busca la cláusula de interés variable (en muchas escrituras es la "tercera bis", dentro de las cláusulas financieras) y lee la frase que dice qué valor del índice se toma. Lo más habitual es "el último publicado en el BOE antes de la fecha de revisión", pero hay contratos que usan el de uno o dos meses antes.

Pongamos que se revisa el 15 de noviembre. El BOE publicó el dato de octubre el 4 de noviembre, así que con la fórmula habitual te aplican el 3,239 %. Si tu contrato usa el de dos meses antes, sería el de septiembre, el 3,247 %. Este año casi da igual porque los dos meses salieron prácticamente iguales, pero en marzo, por ejemplo, el salto fue de 2,221 % a 2,565 % en un mes, y ahí sí que se nota.

160.000 € pendientes: la revisión de noviembre con números

Pongamos una hipoteca variable a Euríbor + 0,75 % con revisión anual en noviembre. A día de la revisión quedan por devolver 160.000 € y faltan 22 años (264 cuotas). El año pasado se revisó con el Euríbor de octubre de 2025.

La cuota sube 87,83 € al mes, 1.053,93 € en el año. La fórmula es la del sistema francés de toda la vida: cuota = deuda × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i el tipo anual dividido entre 12 (0,03989 / 12 = 0,003324) y n los meses que quedan.

Mira también cómo se reparte la primera cuota nueva. De los 911,34 €, 531,87 € son intereses (160.000 × 0,03989 / 12) y solo 379,48 € bajan la deuda. Más de la mitad se va en intereses.

Y una cosa que confunde: la revisión se hace siempre con lo que debes y con los años que te quedan, no con el importe que pediste el día de la firma. Por eso dos vecinos con la misma hipoteca firmada en años distintos reciben subidas distintas.

La regla de las décimas

Si no quieres hacer la fórmula, quédate con esto: con tipos en torno al 4 %, cada 0,10 puntos de Euríbor suben la cuota unos 5 € al mes por cada 100.000 € que debas. Un punto entero, unos 50 €. En el ejemplo, 1,052 puntos de subida sobre 160.000 € da 1,6 × 10,5 × 5 ≈ 84 €, muy cerca de los 87,83 € reales.

Lo curioso es que esa cifra cambia poco con los años que te quedan. Hice la cuenta con 100.000 € pendientes y el tipo pasando del 3,989 % al 4,089 %:

Mucha gente cree que a pocos años del final el Euríbor ya no le afecta. Por cada 100.000 € le afecta casi lo mismo; lo que pasa es que a esas alturas suele deber bastante menos.

Revisión anual o semestral

Con la semestral, el mismo préstamo se habría revisado en mayo con el Euríbor de abril (2,747 %) y la cuota habría pasado ya a 869,64 €. En noviembre sube otros 41,71 € hasta los 911,34 €. Menos golpe ahora, porque parte de la subida ya la estabas pagando desde mayo.

Mi opinión: no elijas hipoteca por la periodicidad. A la larga se compensa, porque la semestral te pasa antes las subidas y también las bajadas, y casi ningún banco te deja escoger. Lo que sí te cambia es el diferencial.

El mismo día miran tus bonificaciones

En muchas hipotecas el banco comprueba en cada revisión si sigues cumpliendo lo que te rebaja el diferencial: nómina, seguros, tarjeta con gasto mínimo. Si has cambiado el seguro o ya no usas la tarjeta, la subida del Euríbor y la pérdida de la bonificación te llegan el mismo día.

En el ejemplo, si el diferencial pasara del 0,75 % al 1,25 % por perder bonificaciones, la cuota se iría a 954,85 €: 43,50 € más sobre la subida del Euríbor, y 131,33 € más que el año pasado. Antes de quitarte un producto, echa la cuenta de cuánto cuesta cada bonificación de la hipoteca, porque a veces compensa mantenerla y a veces no.

Si la cuota sube y no llegas

Hay tres salidas, y ninguna es gratis del todo.

La primera, adelantar dinero si tienes ahorros. En una variable firmada desde junio de 2019 la compensación máxima es del 0,25 % los tres primeros años o del 0,15 % los cinco primeros, según el contrato, y después nada. Si lo haces, decide antes si reducir cuota o plazo al amortizar: si lo que te ahoga es la cuota, reduce cuota.

La segunda, pasar a fija con tu banco (novación) o con otro (subrogación). La compensación por cambiar de variable a fijo es como mucho del 0,05 % los tres primeros años y del 0 % después. Compara antes si te compensa la hipoteca fija o la variable hoy: las fijas también se encarecen cuando suben los tipos.

La tercera, alargar el plazo con una novación. Baja la cuota, pero pagas bastantes más intereses al final. Para salir de un apuro, vale; como plan, no.

Preguntas frecuentes

¿En la revisión se usa el Euríbor diario o la media mensual?

La media mensual del Euríbor a un año que publica el Banco de España en el BOE a primeros del mes siguiente. El dato diario solo sirve para anticipar por dónde va a acabar el mes. La de octubre de 2026 salió en el BOE del 4 de noviembre: 3,239 %.

¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?

Lo dice tu escritura, y casi siempre es cada 6 o cada 12 meses. El primer periodo suele ir a un tipo fijo pactado, y a partir de ahí se aplica el Euríbor más el diferencial en cada fecha de revisión, con la deuda que quede y los años que falten.

¿Qué pasa si el Euríbor vuelve a ser negativo?

Se resta del diferencial y la cuota baja. En hipotecas firmadas desde junio de 2019 no puede haber cláusula suelo, pero la Ley 5/2019 dice que el interés no puede ser negativo: como mucho llega a cero y el banco no te paga intereses a ti.

¿Me afecta el Euríbor si tengo una hipoteca mixta?

Durante los años del tramo fijo, no. Tu cuota no cambia aunque el Euríbor suba. Te afecta a partir de la primera revisión del tramo variable, que se calcula igual que en una variable: Euríbor del mes que diga la escritura más el diferencial, sobre la deuda pendiente.

Mi consejo práctico: saca hoy la escritura, busca la cláusula de interés variable y apunta tres cosas en una nota del móvil: tu diferencial, la fecha de revisión y qué mes de Euríbor te aplican. Cuando llegue la carta del banco, multiplica la diferencia de Euríbor por la regla de las décimas. Si la cuenta no se parece a lo que te cobran, pide el detalle por escrito antes de que pase el primer recibo.

Fuentes

• BOE: Resolución de 3 de noviembre de 2026, del Banco de España, tipos oficiales de referencia de octubre de 2026
• Banco de España: Euríbor a un año de octubre de 2026 (nota del 3 de noviembre de 2026)
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: tipos de interés oficiales de referencia
• BCE: decisiones de política monetaria del 29 de octubre de 2026
• BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículos 21 y 23)