Bonificaciones de la hipoteca: cuánto cuestan

Una bonificación de la hipoteca compensa cuando lo que te ahorra en cuota supera lo que te cuesta el producto que te obliga a tener. Con una hipoteca de 180.000 € a 25 años, cada cuarto de punto vale unos 270 € al año al principio. La nómina casi siempre sale a cuenta. El seguro de vida del banco es el que antes deja de compensar.

El banco te enseña la rebaja en puntos y el coste de los productos en otro papel, y casi nadie junta las dos cosas. Vamos a juntarlas.

¿Qué es una hipoteca bonificada?

Una hipoteca bonificada es la que te ofrece un tipo de interés más bajo a cambio de contratar o mantener otros productos con el banco: domiciliar la nómina, sus seguros de hogar y de vida, una tarjeta, un plan de pensiones. Si dejas de cumplir alguno, pierdes la rebaja de ese producto y pagas un tipo más alto.

La Ley 5/2019 llama a esto venta combinada y la permite con una condición: el banco tiene que ofrecerte también la hipoteca sola, para que compares. Antes de firmar debe explicarte qué parte del coste corresponde a cada producto y qué pasa si no lo contratas o lo cancelas después (artículo 17). Eso, en la práctica, aparece en la FEIN como un tipo "sin bonificar" y otro "bonificado", cada uno con su TAE.

Lo que sigue prohibido es el "o te llevas el seguro o no hay hipoteca". El banco puede exigirte un seguro de daños y uno que garantice el préstamo, pero tiene que aceptar pólizas de otra compañía que cubran lo mismo.

Lo que vale cada bonificación en euros

Cojo los puntos de una ficha pública de bonificaciones de una caja rural: nómina de al menos 900 € durante nueve meses, 0,15 puntos; tarjeta de crédito con al menos 12 operaciones al año, 0,20; su seguro de hogar, 0,25; su seguro de vida cubriendo el 100 % del capital pendiente, 0,25. Tiene alguna más pequeña (recibos, banca online) hasta un máximo de un punto, pero me quedo con las cuatro gordas.

Pongamos que te ofrecen 180.000 € a 25 años a tipo fijo del 3,10 % sin bonificar. Con esas cuatro cosas bajas 0,85 puntos y te quedas en el 2,25 %.

Entre la primera y la última fila hay 77,94 € al mes, 935 € al año. Parece que no hay nada que pensar, pero a eso hay que restarle lo que pagas por los cuatro productos.

Si quitas una sola bonificación partiendo del 2,25 %, la cuota sube 13,44 € al mes por la nómina (161 € al año), 17,95 € por la tarjeta (215 € al año) y 22,47 € por cada seguro (270 € al año). Esos son los números que tienes que poner al lado de cada producto.

Las cuentas producto a producto

Las primas que uso son un supuesto para el ejemplo, no un dato de mercado: un seguro de hogar del banco a 380 € frente a 220 € fuera, y un seguro de vida del banco a 520 € frente a 230 € de una aseguradora por libre, para alguien de unos 35 años y el capital completo. Las tuyas pueden ser muy distintas.

Fíjate en el coste: no es la prima entera, es lo que pagas de más por tenerlo en el banco. El seguro de hogar lo vas a tener igual (el de daños es obligatorio con hipoteca), así que lo que cuenta es la diferencia con el de fuera. Lo mismo con el de vida, que el banco te exigirá de una forma u otra.

Con todo contratado, ganas 935 € de cuota y pagas 490 € de sobrecoste: 445 € netos al año. Sin el seguro de vida del banco, ganas 666 € (de 862,97 € a 807,51 € al mes) y pagas 200 €: 465 € netos al año, 20 € más que con el paquete completo. Y esa diferencia, como verás ahora, va a crecer.

Mi opinión: la nómina y la tarjeta (si la usas sin aplazar pagos) son casi siempre dinero fácil. El seguro de hogar suele compensar, aunque conviene revisar el capital que te ponen, porque un continente bajo te puede salir caro con la regla proporcional del seguro de hogar. El de vida es el que hay que mirar con lupa.

Por qué con los años cambia la respuesta

Una bonificación se aplica sobre lo que te queda por pagar, y eso baja cada mes. Los 0,25 puntos del seguro de vida valen 270 € el primer año, 230 € el quinto, 179 € el décimo y 126 € el decimoquinto. Al final del préstamo no valen casi nada.

La prima del seguro de vida del banco va al revés. La mayoría son de prima renovable, y aunque el capital asegurado baje, la edad pesa más: es normal que el recibo suba de un año a otro. Así que tienes una línea que baja (lo que te ahorras) y otra que sube (lo que pagas de más). En algún momento se cruzan, y en nuestro ejemplo ya estaban cruzadas el primer año.

Si estás en ese punto con el seguro de vida, en cómo cambiar el seguro de vida de la hipoteca tienes los pasos y los plazos de preaviso para no quedarte ni un día sin cobertura.

La letra pequeña de cada bonificación

Lo que más disgustos da no es el precio, son las condiciones:

• La nómina tiene importe mínimo y meses. En la ficha de la caja rural son 900 € durante nueve meses. En otra entidad el mínimo es el salario mínimo interprofesional el mes anterior a la revisión. Si cambias la nómina de banco, pierdes esa parte.
• La tarjeta exige uso, no solo tenerla: 12 operaciones al año en ese ejemplo. Y si es de crédito, ojo con que no te la configuren en pago aplazado, porque los intereses de una tarjeta revolving se comen la bonificación en dos meses.
• El seguro de vida puede pedir más capital del que crees: en la ficha que uso, el 100 % del capital pendiente. Otra entidad pide el 50 % de la deuda o 100.000 €, lo que sea menor. Si contratas por tu cuenta, que cubra al menos lo mismo.
• El plan de pensiones exige aportar cada año (600 € en una de las fichas consultadas). El dinero sigue siendo tuyo, pero queda inmovilizado.

Las condiciones se comprueban en cada revisión del tipo, normalmente cada 6 o 12 meses, y si fallas una, esa rebaja desaparece sola el siguiente periodo. Si es variable, la bonificación resta del diferencial que se suma al Euríbor (que en octubre de 2026 fue del 3,239 % según el Banco de España), y las cuentas son las mismas.

Un atajo que funciona bien antes de firmar: mira las dos TAE de la FEIN. La TAE de la versión bonificada tiene que incluir el coste de los productos que te exigen para ese tipo, así que si la TAE bonificada y la sin bonificar se parecen mucho, el paquete te está ahorrando poco aunque el TIN baje un punto. Y compara con otros bancos, que alguno puede darte sin vinculaciones casi el bonificado de este. Más números en hipoteca fija, variable o mixta.

Lo práctico, esta semana: saca la FEIN o la escritura, apunta los puntos de cada bonificación y busca el último recibo de cada seguro. Pide dos presupuestos de hogar y vida fuera del banco con el mismo capital y calcula, producto a producto, si el sobrecoste supera lo que te rebaja. Lo que no pase el corte, fuera en la próxima renovación, avisando por escrito con un mes de antelación.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si dejo de cumplir una bonificación de la hipoteca?

El banco te aplica el tipo sin esa rebaja a partir de la siguiente revisión que fije tu escritura, normalmente cada 6 o 12 meses. No es una sanción ni te piden devolver nada de lo ahorrado: simplemente pagas el tipo que corresponde a los productos que mantienes.

¿Cuánto rebaja la nómina en una hipoteca?

Depende de la entidad. En una ficha pública de bonificaciones de una caja rural, domiciliar una nómina de al menos 900 € resta 0,15 puntos. En una hipoteca de 180.000 € a 25 años eso son unos 161 € al año, y como domiciliar la nómina no suele costar dinero, es la bonificación que casi siempre compensa.

¿Puedo quitar productos vinculados después de firmar la hipoteca?

Sí. Los productos de una venta combinada se pueden cancelar cuando quieras respetando sus propios plazos, como el preaviso de un mes en los seguros anuales. Lo único que pierdes es la parte de la bonificación ligada a ese producto, y la cuota se recalcula en la siguiente revisión.

¿La TAE de la hipoteca incluye el coste de los seguros?

La TAE de una oferta bonificada debe incluir el coste de los productos que el banco exige para darte ese tipo, como los seguros. Por eso una hipoteca puede tener un TIN muy bajo y una TAE bastante más alta. Compara las dos TAE de la FEIN, con y sin bonificaciones, antes que los TIN.

Fuentes

• BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 17, ventas vinculadas y combinadas)
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario: así es la venta cruzada
• Banco de España: Euríbor a un año de octubre de 2026 (nota del 3 de noviembre de 2026)
• Ejemplo público de ficha de bonificaciones hipotecarias (Globalcaja)
• Ejemplo público de condiciones de bonificación de un préstamo mixto (Laboral Kutxa)