Calculadora de gastos de compra de vivienda por comunidad autónoma
Elige tu comunidad, di si el piso es nuevo o de segunda mano y pon el precio. Verás al momento el impuesto que te toca (ITP, o IVA más AJD), la notaría, el registro, la tasación y, lo que más importa, cuánto dinero tienes que tener ahorrado para firmar.
Datos de la compra
De dónde sale el dinero que pones tú
La misma compra en cada comunidad
Mismo precio, misma hipoteca y mismos gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Solo cambia el impuesto. Ordenado de más barato a más caro en segunda mano.
| Comunidad | Impuesto segunda mano | Gastos totales segunda mano | Impuestos vivienda nueva | Gastos totales vivienda nueva |
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Cuánto cuesta comprar una casa además del precio
Los gastos de compra de una vivienda se llevan entre un 3 % y un 12 % del precio, según la comunidad y según sea nueva o de segunda mano. De eso, nueve de cada diez euros son impuestos. La notaría, el registro, la gestoría y la tasación juntos rara vez pasan de 2.000 € en un piso normal. El resto es Hacienda.
Y ese dinero no te lo presta el banco. La hipoteca suele cubrir como mucho el 80 % del precio o de la tasación (el menor), así que la entrada y los gastos salen de tu cuenta. Por eso la cifra que de verdad hay que mirar es la del recuadro "Ahorro necesario": es lo que tienes que tener el día de la firma.
Ejemplo: un piso usado de 200.000 € en Valencia
Pongamos un piso de segunda mano en Valencia por 200.000 €, para vivir en él, con una hipoteca de 160.000 €. El ITP valenciano es del 9 % desde el 1 de junio de 2026, así que el impuesto son 18.000 €. La notaría de la compraventa sale por unos 676 € y el registro por unos 287 €. Con 400 € de tasación y 300 € de gestoría, los gastos suman 19.662 €, casi un 9,8 % del precio. Sumando los 40.000 € de entrada, necesitas 59.662 € ahorrados.
El mismo piso en Madrid cuesta 7.200 € menos en gastos: allí el ITP es del 6 % y, si es tu vivienda habitual y vale 250.000 € o menos, tiene una bonificación del 10 % de la cuota, así que pagas 10.800 €. En Cataluña, con el 10 %, pagarías 20.000 € de impuesto. Son 9.200 € de diferencia entre Madrid y Barcelona por el mismo precio, y eso es lo que enseña la tabla de abajo con tus números.
Si en Valencia el piso fuera nuevo, no pagarías ITP sino un 10 % de IVA (20.000 €) más un 1,4 % de AJD por la escritura (2.800 €). Total de impuestos: 22.800 €. La obra nueva, contra lo que mucha gente cree, casi siempre paga más impuestos que la usada.
Segunda mano o nueva: qué impuesto toca
Si el vendedor es un particular, o es una vivienda que ya se vendió antes, pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Lo fija cada comunidad y va del 3 % efectivo de Ceuta y Melilla o el 4 % del País Vasco al 10 % o más de Cataluña. Si la compras al promotor por primera vez, pagas IVA del 10 % (en Canarias, IGIC; en Ceuta y Melilla, IPSI) y además el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la escritura. El IVA lo pagas al promotor junto con el precio. El ITP y el AJD, en cambio, los liquidas tú (o tu gestoría) en la Hacienda de tu comunidad después de firmar, con su modelo de autoliquidación, y el plazo es corto: no lo dejes para el último día.
Ojo con un detalle que se salta mucha gente: el ITP no se calcula siempre sobre el precio. Desde la Ley 11/2021, la base es el valor de referencia de Catastro si es más alto que lo que pone la escritura. Míralo en la Sede Electrónica del Catastro antes de cerrar el precio, con la referencia catastral del piso. Si es mayor que el precio, ponlo en la casilla de la calculadora y verás el impuesto real.
Cómo calcula la notaría y el registro
Notarios y registradores cobran según un arancel oficial que no ha cambiado mucho desde 1989. Para la notaría aplicamos la escala del número 2 del arancel notarial (90,15 € hasta 6.010 € y luego del 4,5 al 0,3 por mil por tramos), le sumamos 200 € de folios y copias y el 21 % de IVA. Para el registro, la escala del número 2 del arancel de los registradores con la rebaja del 5 %, 60 € de notas y asientos y el IVA. Son estimaciones razonables, no la factura: si ya te han dado presupuesto, escríbelo en su casilla y se usa ese.
Los gastos de la hipoteca no aparecen porque no los pagas tú. Desde la Ley 5/2019, la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la escritura del préstamo son del banco. A ti te tocan la tasación, las copias que pidas y la comisión de apertura si la hay. Lo tienes explicado con detalle en el artículo sobre qué gastos de la hipoteca paga el banco.
Lo que la calculadora no hace sola
Las rebajas para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad tienen límites de edad, de renta y de precio que cambian de una comunidad a otra, y a veces de un año a otro. Por eso solo aplicamos de forma automática las que dependen únicamente de que sea tu vivienda habitual y de su valor (Madrid, Andalucía, Cantabria, Baleares y el País Vasco, donde suponemos que tiene 120 m² construidos o menos). Para las demás, debajo de los resultados tienes un resumen de las de tu comunidad y una casilla para escribir el tipo que te corresponda.
Cuando tengas claros los gastos, el siguiente paso es ver qué cuota te queda: con la calculadora de hipoteca sacas la cuota mensual y el cuadro de amortización del préstamo que pidas. Y si dudas entre tipo fijo o variable, lee antes hipoteca fija, variable o mixta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los gastos de compra de una vivienda?
Entre un 3 % y un 12 % del precio según la comunidad y si la vivienda es nueva o usada. Casi todo es el impuesto: el ITP en segunda mano o el IVA más el AJD en vivienda nueva. Notaría, registro, gestoría y tasación suman entre 1.000 y 2.000 euros en un piso normal.
¿En qué comunidad se paga menos ITP?
Con los tipos generales de 2026, en el País Vasco (4 %, o 2,5 % en vivienda habitual de hasta 120 metros cuadrados), Ceuta y Melilla (3 % efectivo) y después Madrid y Navarra (6 %). Los más altos están en Cataluña (10 % hasta 600.000 euros) y, con el 9 %, en la Comunitat Valenciana, Castilla-La Mancha y Cantabria (en Cantabria, la vivienda habitual paga el 7 % hasta 300.000 euros).
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?
El IVA del 10 % sobre el precio (en Canarias, IGIC) y el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura, que según la comunidad va del 0 % del País Vasco al 1,5 % de la mayoría. No se paga ITP.
¿El ITP se paga sobre el precio de compra o sobre el valor de referencia?
Sobre el mayor de los dos. Desde 2022 la base del impuesto es el valor de referencia de Catastro si es más alto que el precio que pones en la escritura. Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar.
¿Pedir hipoteca añade gastos al comprador?
Pocos. Desde la Ley 5/2019 el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la escritura del préstamo. Al comprador le tocan la tasación, unos 300 a 500 euros, las copias que pida y la comisión de apertura si el banco la cobra.
Fuentes
- Ministerio de Hacienda: Tributación autonómica, medidas 2026 (tipos de ITP por comunidad)
- BOE: texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD
- BOE: Ley 5/2025 de la Generalitat (ITP y AJD en la Comunitat Valenciana)
- BOE: Decreto-ley 5/2025 de Cataluña (escala del ITP)
- Comunidad de Madrid: transmisiones patrimoniales onerosas
- Castilla-La Mancha: entrada en vigor de la Ley 1/2026
- Junta de Extremadura: ITP y AJD 2026
- ATRIGA (Galicia): compra de vivienda usada
- BOE: Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios
- BOE: Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Aviso: los resultados son estimaciones orientativas con los tipos generales vigentes en noviembre de 2026 y los datos que introduces. No son asesoramiento fiscal. Los tipos reducidos tienen requisitos que hay que comprobar, y las comunidades cambian sus tipos con frecuencia: confirma el impuesto con tu gestoría o con la Hacienda de tu comunidad antes de firmar.